纽约的租金管制 纽约的衰落

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纽约的衰落
租金管制带来的种种影响，直接导致了一座城市的衰落，这座城市就是纽约。联邦的租金管制政策于1943年11月开始在纽约生效，到1950年5月，州政府接管了管理权。1962年，纽约市全权进行租金管制，这无疑是搬起石头砸自己的脚。管制所造成的损害“不能单单由美元和美分来估计，那些倒霉的负责管制的官员现在不得不承认，管制所带来的遗弃和完全销毁，使得纽约每年浪费了3万个住宅单位”。
租金管制给纽约带来了恶劣的社会影响，摇摇欲坠的老房屋越来越脆弱，租户和房东的关系越来越对立。租金管制点燃了这个城市社会仇恨和阶级斗争的火焰，当时的纽约变成了这个国家仇恨的熔炉。
城市学家布鲁斯·布里格斯精炼地总结了在纽约市进行租金管制的后果。他指出：
租金管制鼓励租户留在原住所，从而降低了租户的流动性。它还鼓励人们享受比原本能拥有的更多的空间。这样就使得房东无法提供足够的服务，而法律又规定房东必须这样做，由此引起了无休止的诉讼（在1975年，纽约的房屋法庭受理了约50万件案例）。租金管制实施的代价就是纽约市和州1300万美元的成本。它也使得租户和房东花费了大量的时间成本和行政费用。由此也带来各种偷税漏税的违法行为。布鲁斯·布里格斯，同前。
租金管制对这座城市的经济影响也是深远的。“最高租金”每年的上涨幅度很少超过8.5%。相比之下，《巴伦周刊》指出：“税收和劳动力价格却以每年远超于10%的幅度上升，在过去的18个月中，燃油价格是经营成本总额非常重要的一部分，已飙升了2000%。此外，越来越多的房屋建筑都处于亏损状态。拖欠税款，这一原本只局限于一个或两个行政区的不耻行为，也广泛流传开来。”在1974年至1975年，房地产税的拖欠估计为2.2亿美元，在之前的两年分别是1.48亿美元和1.22亿美元。
如果政府机构坚持认为他们的政策缓解了民众住宿的费用，那么民众要求这些机构也考虑考虑上述这些成本花费，也是很公平的。战后这段时期的租金管制，像以往很多次的工资和价格管制一样，依然是一次昂贵的失败。

http://wemedia.ifeng.com/16291271/wemedia.shtml

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在皇后区有一栋六家庭租金稳定公寓的施太太，专程前来咨询“如何才能涨租”， 她表示，现在楼价在飞涨，地税、水费、物业维护成本在上升，但租金不能涨，这不公平。“我们是工薪阶层，好不容易才有一点资产。
施太太表示，房客有房客的难，房东有房东的难，地税、水费年年在涨，而且维修维护房子的材料、人工也在涨价，房子一有问题，房客就会找房东麻烦，甚至打311投诉，现在的房价在飞涨，但稳租房租金不能涨，稳租房的房东不好当。这样下去，我们做房东的吃不消。”
但财政局的工作人员答复她，财政局只管执行政策，不是政策制定者，施太太所反映的问题，他们无能为力。
纽约市有4万套租金管制（rent-controlled）公寓和100万套租金稳定公寓（rent-stabilized），纽约市租金釐定委员会（New York City Rent Guideline Board）去年6月通过一项决定，限制租金上涨，规定一年租约等租金稳定公寓租金零上涨， 二年租约的上涨2%，这是46年来首次对租金稳定公寓一年租约作出冻结租金， 二年租约的租金上涨的幅度也是历史新低。2018年10月10日 星期三
http://www.epochtimes.com/gb/16/5/27/n7935629.htm

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纽约的租金管制,怎么看?
发布于: 2014/04/19  10:13 pm 更新于: 2014/04/19, 10:13 pm 3月12日是个周三，阴天。早上9点半，位于纽约市北部的East Harlem的一所公寓楼因为煤气泄漏带来的爆炸导致整栋楼变成一堆废墟，还带来7人死亡、60多人受伤的后果，打破了这个原本阴沉又平常的工作日的生活节奏。CNN当天一直在对爆炸现场进行滚动直播，记者采访到一位住在距离发生爆炸的公寓仅四五条街之隔的一位自由撰稿人。他告诉记者，自己这几年采访过的不少附近居民都在抱怨，公寓的煤气、暖气等设施线路老化，房东为了让他们这些在房租控制（Rent Control）下每月只支付一千甚至几百美金的房客尽快搬离，拒绝去帮他们维修这些老化设施。这位自由撰稿人推断，正是因为线路年久失修才导致了这场爆炸的发生。CNN记者一直强调，在警方没有作出调查取证前，不能对这场惨剧的发生原因作出评判。但目前已经得到的确切消息是，在爆炸发生前数分钟，有住户打电话给煤气公司通报自己在家里闻到煤气泄漏的味道。
　　事故的深层次背景就是所谓的房租控制，是美国包括纽约、加州在内的五个州实行的限制房东收取的房租数额的法律。因为政府规定房东每年有权上涨一定数额的房租，通常在20%，所以纽约市曼哈顿有些地区的房租节节攀升，在下城时尚潮人聚集的苏豪区（Soho），一间两室一厅的公寓月租金通常在4500美金以上。有了房租控制，同一地区的某些公寓每个月只需花费1000-2000美金，而同一栋楼的新租客如果搬进来时合同不包括房租控制的条款，所付的房租有可能是旧租客的2-3倍。
　　发生爆炸的哈勒姆地区正是这样一种情况。这里曾经是纽约市非常危险的地区，附近的哥伦比亚大学中国学生平时都避免走其中的某些街道，很可能一不小心就被带枪的拦下来打劫，这种情况在今天有所好转，特别是东哈勒姆区。由于不少来纽约工作的年轻人搬入，这里逐渐从一个危险社区变成了新兴的时尚住宅区，房租也开始水涨船高。但由于那些早年搬入的居民有房租控制，租金只是新搬来居民的1/2或1/3，房东不能强制驱逐他们，只好通过不去帮他们的房子做维修来迫使这些付低廉租金的租客自己搬出去。
　　同样的情况还发生在曼哈顿的唐人街。付得起高额房租的新居民涌入，房东想尽办法驱逐旧租客。地处曼哈顿的下城，毗邻潮区苏豪区，被众多餐厅包围，中国城的区域贵族化现象越来越明显。据唐人街的华人社区工作者说，越来越多的白人搬进来，这里的公寓月租金已经达到三四千美金一个月。而在唐人街住了几十年的来自中国广东和闽南地区的老移民，大部分在唐人街的中餐馆、装修公司或杂货铺打工，每月的收入少得可怜，日常所需食物是用政府发的粮食券购买，收入的大部分用来交了800至1000多不等的房租。对他们来说，每个月3000多的房租是天文数字，所以，他们的房东总是想尽办法让他们搬出去。纽约的冬天漫长且寒冷，每年从10月份起就开始供暖，有的房东会故意断掉暖气，而老移民很多都不懂英文，也无法和政府部门沟通投诉。纽约市的出租公寓都要求配备一台冰箱，有些公寓的冰箱出问题，房东总是装聋作哑不去维修。很多中国移民由于受不了中国城日益上涨的物价和房租，以及房东的各种粗暴对待，纷纷搬离了曼哈顿，住到了布鲁克林，所以，现在布鲁克林出现了除纽约法拉盛和曼哈顿下城之外的第三个中国城：八大道。
联系时请一定说明是在纽约华人资讯网看到的，谢谢https://www.nychinaren.com/f/page_viewtopic/t_36003.html

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还有一种廉租房，由法院裁定租金多少。出租车司机欧塔拉(Oltimdje Ouattara)在曼哈顿11大道184号租住雀儿喜高架酒店 (Chelsea Highline Hotel)公寓，这家旅馆以单人房出租公寓注册，是一家非法经营的旅馆。市政府注意到这个情况，“有关部门”将这家非法出租房间的租金，定为零美元。欧塔拉只需要提交租屋申请，就可成为永久租户，租金永远不会提高。业主立马关闭酒店，欧塔拉在酒店关闭前提出租住申请。法官裁定：欧塔拉可以一辈子住在这里，每个月只需交付提出申请时的租金额 — 0 美元。这个故事，听起来觉得像是法官“打土豪”，惩罚不法业主。

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曼哈顿百岁老人月租$149,并且，洛佩兹把自己摔坏骨盆归罪于公寓破旧的地板，
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纽约市房东强硬粗暴的臭名由来已久。不过，曼哈顿上东城一栋楼房的房主竟过分到要将一位年逾百岁的老人赶走。
居住50多年被迫需觅新住处
从未漏交房租 或因房东想提租赶人
据NY1新闻报道，50多年以来，洛佩兹(Justa Lopez)的家人和朋友常常会来到她在上东城租住的这件小户型的租金管制公寓来做客。不过现在，收到房东驱逐文件的这位百岁老人担心，她将要被迫去找一个新的地方居住。“我不知道我还能活多久。我不知道为什么他对我那么吝啬，我又不会活到200岁。”洛佩兹说。
这份驱逐文件是去年11月洛佩兹在公寓里摔伤了骨盆之后收到的。那之后她正在逐步恢复，她先是住在医院，然后又住了一段时间的养老院，现在她住进了女儿在长岛(Long Island)的家。
洛佩兹之前从未漏交过房租，不过今年7月，房东把一叠法院出具的文件摆在她面前，通知她不能再继续住在这里。
洛佩兹说：“他无权那样对我。”
根据纽约州的法律，租金管制公寓必须是住户的主要居住所。不过也有例外的情况。
洛佩兹的律师特雷曼(Dov Treiman)说：“如果住户因为要接受治疗而离开公寓，那么根本就不会被算作是离开公寓。”洛佩兹确信，房东要撵她走的目的就是为了再租时好提高房租。
她每个月支付的租金是149元，从这个价格就可以看出她在这里已居住了很久。而相比之下，同样是在这栋楼，另外两套卧室房就租出了每个月2700元的价格。
洛佩兹认为，房东一定是看了装在她房门外的监控录像才知道她没有住在这里的。这栋住宅楼里一共有至少3个这样的摄像头。
老人摔坏骨盆或因公寓地板破旧
曾恳求房东修缮 “他从未听进去”
并且，洛佩兹把自己摔坏骨盆归罪于公寓破旧的地板，她表示，是不平整的地板让自己的助步车滑到了远处。洛佩兹曾恳求房东将地板修得平整一些，从钢琴这边看过去，地板是倾斜的。在厨房的时候，她的助步车总会自己滑到远处。
“他从来没有听进去过。他从来听不进对于地板、我摔倒住院这些事的任何抱怨。”洛佩兹说。
NY1新闻的记者试图与房东和其律师联系，但打给二人的电话都未能接通。
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http://cms2.newsduan.com/newsyun ... 20171130/31423.html