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标题: 新闻周刊：美国梦现在变了样！ [打印本页]

作者: peachdream 时间: 2010-8-30 09:50 标题: 新闻周刊：美国梦现在变了样！

怎样处理房利美和房地美，这两个政府创造对房地产市场提供了巨大贷款公司的问题，其实涉及到的不只是金融和房地产。这标志着一个时代的终结。宣扬拥有房子就是美国梦的象征，而这种“美国梦”的宣扬已经远远超出了其实用性。
傅尔曼大学（Furman University）的历史学家A. ScottHenderson说，从历史上来看，对房主身份的追求可以追溯到1930大萧条的年代。当时，拥有房子就是巨大的成功。到了1940年代，44%的家庭都拥有房子；到了1985年，这个比例达到了64%。而房子的面积和质量都得到了极大的提高。拥有房子可以促进地区的稳定，也促使资产情况得到改善。
不幸的是，美国人让一个明智的目标变成了愚蠢的迷信。不是所有的人能成为房主。有些人太年轻，流动性大；有些人太老，依赖性强；有些人太穷，不能负起责任。有些人就是不想拥有房子。就算是有这些差距，自己拥有房屋在中年中产阶级中几乎是普遍现象：几乎3/4的年龄段在45到54岁之间的美国人都拥有房屋，而55到64岁之间的美国人中，这个比例是4/5。
政府通过两种方式对房主进行补贴：一是通过税收和支出政策，二是通过信贷市场。国会预算办公室报告说，2009年对于房主的税收优惠（主要是贷款利率和财产税率的降低，还有对房屋资本收益的优惠措施）超过了1200亿美元。这些优惠在很大比例上都到了高收入借方的手中，这些人得到鼓励去购买更大，更昂贵，由此能产生更多税收优惠的房子。这种情况不仅是不公平的，也是不必要的。作为对比我们可以看到，政府给低收入租房者的补贴是非常吝啬的，只占到了所有对房主支持的25%.
低价的信用补贴主要是通过房利美和房地美操作的。这些政府支持的企业（GSEs）是一个经济“杂种”：目标是将房主身份在贫穷买者间扩展开来，同时又是个盈利的公司。这些GSEs可以在仅仅高于美国财政部的利率上借钱，因为投资者们认为房利美和房地美的债券都是由政府支持的。
看起来这象是个完美的结合：这些GSE如果正确操作可能会运作良好。他们会赚到利润而且通过为抵押贷款融资或是担保，可以将低价的信贷优惠传递开来。国会可能会在预算约束以外促进自己拥有房屋。到2009年，房利美和房地美已经借贷或是担保了55万亿的房屋贷款，几乎占到了美国贷款总额的几乎一半。但是私营利润和公共目的之间的婚姻失败了。2008年9月，布什政府接管了面临不良贷款巨额损失的房利美和房地美。
在这些损失产生的原因究竟是不切实际的“房屋可购买性目标”，还是为了达到高利润而采取的松懈借贷上，一直有着激烈的争论。正确的答案可能是两者都是原因，GSE政府救助已经花费了几乎1500亿美元，还会有更多的资金投入。
在理想化的世界中，我们会抛弃失败的政策。我们会修改或停止贷款利率税收减免。我们会减少GSE的贷款和担保。后果也不一定会是可怕的。已经从2004-06年69%的高点，降低到了67%的拥有房屋者的人数比例，很可能会稳定在60年代中期的水平。人们会更多的节省来支付首付。贷款利率可能会略微提高。
麻烦是，这种理想的解决办法暂时却似乎是不受欢迎的。房地产市场，正如每个美国人知道的那样，已经崩溃了。新房开工率现在是2005年利率的1/4。现房的销售虽然今年略有上升，还是非常疲软。房价已经大幅下跌。
具有讽刺意味的是，这些GSE虽然失败了，却变得比以往更加重要了。私人借方曾经认为贷款是由房屋作担保的，是高度保险的投资，现在他们却认为这是具有高度风险的。很少有贷款是没有政府担保的。工业简讯《贷款金融内部》报告说，GSE继续在运作，和其他政府机构一起，担保了2009年约95%的新贷款。从1990年开始，政府担保股份一直在30%到50%之间浮动。
这就意味着，突然撤离支持可能会加深房地产市场的衰退。乔治敦大学经济学家Phillip Swagel和税收政策中心的Donald Marron和其他人士一样，曾提出一些明智的提议，要缩减房利美和房地美。但是如果动作太快可能就会适得其反。
《贷款金融内部》出版人Guy Cecala说：“现在不是作出永久住房解决方案的好时机。”这种一心一意想要促进私人购买房屋的观念失败了，而反过来破坏了美国梦，促成了住房“泡沫”的产

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